残債があっても住宅売却はお得になるの?

残債がある別荘を売却しようかと今考えています。別荘なんて気取って安い土地に建てたのは良いのですが、ほとんど使う事も無く仕事の業績も悪化してしまったので、下手に借金が増える前に売却する方が賢いと思ったのです。最初から買わなかったのが一番かもしれませんが。

ところで、残債がある住宅を売却するというのは、お得になる事もあるんでしょうか?売ったお金でまずは残債を支払うつもりですが、やっぱり普通は残債と帳消し、或いは足りない分をこちらが払わないといけないのでしょうか?威張れる事はでないのですが、お金に対して少々無頓着な為に、こういう事は人に聞かないと分かりません。

残債がある住宅売却、及びその利益について教えて下さい。場合によっては売らない事も少し視野に入れるかもしれません。

残債の額次第で変わります

別荘…というと、購入した時は結構景気も良かったみたいですね。バブルが崩壊した後は似たような感じで土地の暴落とかもあって、さらには不況に突入してしまって払えないから手放す人が増えているようです。でも土地や建物自体に価値を感じる人は今でも居るから、売り手買い手が存在している以上は売却する価値があるという事です。

ただ、残債がある住宅を売却するというのは、口で言うほど簡単ではありません。そもそもローンが残っているという事は抵当権が借りている銀行にありますので、銀行にも連絡をしないといけません。ローンの返済が終わっているのなら比較的スムーズに売却を行う事が出来るのですが、残債が残っている場合は専門家と相談しないとまず上手くいきません。

さらに、残債がある住宅を売ってお得になるかどうかというのは、その物件の価値によるとしか言いようがないですね。残債が例えば1000万として売却価格が500万の場合、当然500万という借金が残るわけで、それは払わないといけません。基本的に住宅は経年劣化もあるので購入時の価値そのままで売却する事は難しく、残債がある場合はマイナスになってしまう事が多いでしょう。残債が残り少ないのなら別かもしれませんが、それなら払い終えてから考える方が…という考え方もあります。

何にせよ、残債がある住宅の売却は大変な上にお得にならない事も多いです。税金も取られるので不要なら売るべきではありますが、多少お金がかかっても専門家とのタッグで事を進めていくしかないと思います。

住宅売却時に、ローンの残債が残ってしまうとき

住宅購入にあたって、住宅ローンを利用すると、返済期間は最大35年まで選択することができ、また、借入残高が多い当初の間は金利に充てられる部分が多く、元本はなかなか減りません。 逆に、返済が進んだローンの末期には、利息が減って元本は加速度的に減っていってくれます。

 一方、住宅の価値は、不動産市況にもよりますが、一般的には一度住んだら中古住宅となり、新築で買った値段から比べると、最初に下がった後は緩いカーブで減少していきます。

 そこで、住宅売却を検討した際に、住宅ローンの残債が売却代金を上回る、通称担保割れの状態になってしまうことがあります。住宅ローンが残っている間、不動産には抵当権が付いているため、抵当権を抹消しないと売却することはできません。
 
 売却代金が残債を上回っている場合は、代金決済と同時に残債を支払い、抵当権を抹消します。 なお、お金の流れとしては、売却代金の中から、借入れの残金と仲介手数料、抵当権の抹消費用を支払い、残ったお金が手元に残ります。税金については、住宅売却で譲渡益が出ていれば、翌年3月15日までに確定申告をして、所得税を納付、その後6月から住民税を納付するので、納税資金にも注意しましょう。

 売却しても借入が残る場合は、原則として売却と同時に借入の残金も一括清算しなければならないので、お金がないと売ることもできないという状況になってしまうこともあります。 バブル経済崩壊で担保割れの状態が急増したことに対応し、住宅売却の不足資金を新たに借り入れたり、買い換えの場合は、新しい住宅のローンに上乗せする、いわゆるオーバーローン(住宅の担保価値以上の借り入れ)に応じてくれる金融機関やローン商品も登場しているので、相談してみましょう。 例えば5千万円の借入金が残っている住宅が4千万円で売れたら、借入金は1千万残ります。同時に2千万の家に住み替えて、1千万円のオーバーローンをすれば、家は小さくなっても借入金を3千万円に圧縮することができます。

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